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向对手宝能学习 万科制定新计划要做“地产界的黑石”

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万科参与竞购普洛斯中国一案,基本已尘埃落定。

  据可靠消息,这家在新加坡上市的大型物流地产商,将被由万科参与的中国财团收购。此次收购将是万科既551亿元竞得广信房产后,短时间内的第二笔重要投资。

  王石治下的万科曾经是一家“老老实实”坚守住宅开发的企业,极少涉及投资业务。仅有的几次并购,如曾经收购的南都地产和南联地产,背后也有打入新市场或借壳上市等实际目的。而现在的万科,即便在“宝万大战”最激烈的时期,也仍在频繁收购其他企业的股份。

  显然,在某些原因的触动或刺激下,以郁亮为首的万科管理层,看待投资的观念发生了巨大的转变。

  2014年,郁亮深入考察了美国著名资产管理和金融咨询服务商黑石集团,迅速为其高超的投资水准而折服,并对介绍黑石集团成长史的《资本之王》一书非常推崇。这次考察后,郁亮不只带回了事业合伙人制度,还为万科打开了股权投资的大门。

  2015年,“宝万大战”打响。当“野蛮人”骑着资本化身的战马汹涌来袭时,饱受刺激的万科终于深切意识到股权投资的战略作用,这一事件也成为万科股权投资的分水岭。

  在看清资本的力量之后,万科制定了一个新目标:成为地产界的黑石,以“资本之王”的姿态,广泛展开股权合作与大举并购。

  

向对手宝能学习 万科制定新计划要做“地产界的黑石”


  “宝万”之间的资本攻防战

  郁亮从黑石取经归来,刚刚拿出『事业合伙人』制度,还未来得及在投资市场中大展拳脚时,主动叩门的“野蛮人”就来了。

  2015年7月,宝能首次举牌万科。其后的两个月间,华润与宝能展开股权拉锯战,但宝能迅速占据上风,并成为万科大股东。

  即便万科股权过于分散的状况由来已久,多数人还是没有料到,这头大象在资本面前居然如此脆弱。

  然而,大象虽然庞大,但转身的速度也不慢。宝能以资本攻城略地,万科则以资本自保。这其中既有万科系人马在盈安资本、梅沙投资之间的辗转腾挪,也有绿景、黑石等『外援』的解囊相助。

  盈安

  合伙

  是万科“事业合伙人”制度的产物,代表万科一千多名合伙人,在“宝万大战”最激烈时通过资管计划大笔增持万科股票。而由前任和现任万科高管控制的梅沙资产投资中心,也通过类似的资管计划收购万科股权。两者与万科管理层千丝万缕的关系,还曾因涉嫌为一致行动人而被深交所发函质询。

  事实上,盈安合伙与梅沙投资及其背后的“万丰系”,是独立于万科、却建立在万科的资源与品牌之上的投资平台。这些投资平台并不只在“宝万大战”时起到自保的作用台,也曾投资产业地产与私募基金,成为万科对外股权投资的“隐性平台”。

  2015年10月13日,绿景(中国)地产投资有限公司发布公告称,万科以约5.4亿元入股绿景。这是自2006年之后,万科时隔十年后首次入股地产公司。

  除分享绿景旧改收益外,更重要的是,万科管理层借此次收购与绿景结盟。这份盟友关系,也在旷日持久的“宝万大战”中,是万科管理层手中的一张王牌。

  2016年8月21日,万科H披露收购印力集团大多数股权事项。而这批印力集团股权,正是黑石集团的联营企业所管理基金及其它独立第三方所持有。

  万科确认收购深圳印力集团96.55%股份,总价约人民币128.7亿元。其中,90亿元是由招商银行提供的财务支持,万科承担30多亿元,占有所购股权62.07%的权益,其余约5亿元则有一位神秘的黄姓人士提供。事后据媒体报道,这位黄姓人士,正是绿景创始人黄康景的女儿、绿景中国地产主席黄敬舒。

  万科管理层为此次收购设计了复杂的财务架构,保证只占10%股权的普通合伙人掌握未来公司的控制权。而黄敬舒所投入的约5亿元,则占据了普通合伙人的大多数,在收购后的印力集团中具有最大的话语权。

  如此奇特的收购模式,被部分媒体与评论人士认为是在为万科管理层铺平后路——假如王石和郁亮在“宝万大战”中落败,印力集团就是他们的出口。事实上,当时深铁入股万科的重组方案已获披露,即便万科管理层确有此意,也只是一个万不得已时方需执行的B计划。

  站在万科管理层的角度,一方面万科用30多亿元现金撬动了128.7亿元的投资收购优质资产,足够令股东满意;

  另一方面,与绿景的结盟关系,在最关键的时刻发挥了作用,万科因此从股权投资中获得了金钱之外的重要收益。而在今年3月,万科把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台,将42个在建和已完工的商业地产项目交由印力集团管理。此时,“宝万大战”已基本尘埃落定,万科遂放开手脚,借印力整合集团的商业地产业务,吸纳其商业开发和运营经验。前后8个月,万科“一蟹三吃”的投资手段,既获得了利益,又稳住了阵脚,还重整了业务,手段不可谓不高明。

  股权并购塑造“全能万科”

  

向对手宝能学习 万科制定新计划要做“地产界的黑石”


  在利润率越来越低的地产行业中,土地与项目的快速周转、建立在标准化基础上的规模优势愈发重要。这些条件,原本即是万科的强项。碧桂园、恒大、融创等地产“新模式”也建立在此基础之上。

  随着政策调控不断加码,一二线城市土地供应日趋紧张,属于万科等超大型房企的时代真正来临了。今年上半年,TOP10大房企市场占有率已经达到26.6%,比两年前高了近6成。而这套高周转、标准化的玩法,需要充足的资本支持。

  此外,大型开发商已经嗅到住宅开发业务逐渐衰落的气息,提前布局多元化经营。万科也在借助投资打通行业上下游产业链,并在养老地产、产业地产、家装、地产金融服务及物流地产等领域布下棋子,走上“全能万科”的道路。

  万科自2014年起已开始布局物流地产,并在次年与黑石投资合作,分拆其物流地产版块。近期更有消息传出,称万科将参与厚朴基金、中投国际等主导的中国财团,竞购亚洲最大的物流地产商普洛斯中国。普洛斯中国的前身,即美国Prologis,在2003年进入中国,并带来了“物流地产”的概念。目前,普洛斯中国在国内的物业总建筑面积约2700万平方米,完工物业约1520万平方米,计划开发约1180万平方米,土地储备约1190万平方米。

  万科内部认为,物流地产能够提供优质稳定的经常性收入,因此获得了资本市场的估值认可。万科将依托国际资本助力,打造开放共赢的产业物流平台,带领中国物流产业出海。


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